说起买房最怕什么？相信大家会毫不犹豫说怕房价大跌，怕房子卖不出去。但理想是美好的，现实是残酷的，对于刚刚过去2019年楼市来说，几乎所有不可能的预测都成为了现实。曾经资金雄厚的开发商接连倒闭，以往引以为傲的高周转、高负债的盈利模式被打破。市场低迷贯彻整个楼市，似乎终结了“房子造富”的时代。当买房不再赚钱，甚至还会亏钱的时候，市场最原始的面貌浮出水面，多地城市成交量极度下滑，投资者、炒房客着急抛房退场，此时的房子就宛如一笔债，必须贴钱止损才有可能保本。
 

虽说2020年才过去十几天，但未来楼市轮廓已大致定型，不少“新禁令”随之而来。银保监会强势表态禁止资金违规流入房地产，遏制居民杠杆率增长，也将意味着本身就开源节流的资金会更加稀缺。对于部分负债率超过50%的开发商来说，迎来并不是银行的雪中送炭，而是偿还债务。其次第2代征信系统正式上线，新变化在于征信更新频率提高，明确体现还款的时间和金额。以往靠着假离婚、高杠杆的炒房方式终究行不通了，甚至在原有房贷基础上加强风险管控，例如再次进行风险评估。
 

在这样一个特殊的楼市背景下，大家的房子可能将面临贬值，首先这是基于正常的市场逻辑，但这只是一部分地区的房子，不代表趋势。从房子成本来看，房子本身就是一直在贬值，理论上来讲每年的通货膨胀和折旧率核算下来一般是6%左右，在以往房价快速上涨的背景下，此成本可以忽略不计，买卖房子一进一出照样能获取翻倍利润。而以当前房价下跌的形势来看，这6%的成本却压倒了房子保值最后一根稻草。从2019年数据来看，房价年涨幅超过10%的少之又少，房价走平即亏钱，更何况有的城市房价还下跌，而这一贬值趋势购房者却无法把控，有心无力。
 

从市场行情来看，卖的出去的房子才叫真实房价。目前二手房市场的行情只能用一句话来概括，那就是你有现金流甚至全款，有人求着你买房。房价是冷漠的，但数据是理智的，房源不由控制的激增就是最好的证明。以北京市场为例，二手房房价降价挂牌占比高达90%，跌幅超过8%，议价空间高达几百万。一线城市都如此，更何况那些三四线城市。同时据内行人透露，三四城市房子挂牌几年都卖不出去的例子比比皆是，买家砍价20%已经成为行业潜规则。
 

如果说以上的趋势只是一条河流缓缓前行。那么国务院取消中小城市落户限制就宛如加速器，人口迁移周期的缩短意味着住房需求将再度集中化。在面对市场和购买力规模没有实质性增长的基调下，市场多米洛效应将至。简单当来说70后80后韭菜早已被割净，90后还未成熟，此时的购房者就显得很稀缺，市场的火热必然意味着另一边市场的倾巢而出，不仅仅是人口，更是包括了通过以小换大得来的一笔庞大的现金流。
 

总的来说，在楼市“新禁令”的助推下，房子贬值的拐点会被提前，并不是意味着房价会大跌，而是代表着你的房子不一定能卖得出去，甚至没有人要。在我看来，出现这一类问题的地区三四线城市首当其冲，就算房价下跌，在没有人接盘的背景下，房子终究表面财富。其次对于个别弱二线城市来说，若再不采取人才政策，恐怕终究会被边缘化，因为未来买房只会追求城市和地段，所谓的郊区和破旧小恐怕只会无人问津，贬值风险将会成为购房必须考虑的问题，是赚是亏皆在一念之间。